Spieghiamo (bene) perché investire in ELLE Building

10 luglio 2019, 160 visite

Da qualche giorno su Concrete è possibile investire in ELLE Building.
L’operazione immobiliare è proposta da Gruppo Borgosesia ed è localizzata a Milano in un’area già fortemente interessata da grandi trasformazioni urbane e immobiliari e che nei prossimi anni, grazie al crescente interesse di grossi player – anche internazionali – del settore e al Villaggio Olimpico che sorgerà per i Giochi invernali del 2026, vedrà aumentare il suo valore strategico.

 

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L’interesse per il progetto è stato, fin dalle prime ore, molto elevato: per questo abbiamo deciso di illustrare in modo approfondito tutti gli aspetti che contraddistinguono questa operazione anche a favore di chi volesse integrare le proprie analisi personali e la documentazione disponibile nella pagina del progetto.

L’obiettivo dichiarato di Concrete è presentare progetti con parametri finanziari bilanciati, diritti e clausole a tutela degli investitori, che coinvolgano promotori di primissimo livello e ubicati in location di prima fascia. Ecco dunque il riepilogo degli aspetti da tenere in considerazione quando si valuta un investimento in un’operazione immobiliare e che sono presenti anche in ELLE Building:

 

1. Tutela dell’investitore: l’opzione Put permette all’investitore di decidere liberamente se uscire dopo 15 mesi dalla chiusura dell’offerta, tramite l’impegno all’acquisto delle quote da parte dello sponsor dell’iniziativa, e di conseguenza vedersi corrispondere un IRR in linea con quello previsionale a scadenza (10% IRR).
La Put è una salvaguardia fondamentale nel caso in cui il progetto abbia performance peggiorative rispetto al business plan ma è anche utile all’investitore per accorciare l’holding period.

 

2. Reciprocità: per assicurare questa imprescindibile condizione è stata inserita anche la Call, a favore dello sponsor del progetto in una finestra di tempo immediatamente successiva a quella della Put, ma con un riconoscimento dell’IRR leggermente più alto (10,5% IRR). È facoltà dello Sponsor decidere, a seconda dell’andamento del progetto, se liquidare anticipatamente gli investitori assicurando loro un extra rendimento. 

 

Nelle operazioni che prevedono solo la Call, viene a mancare la condizione di reciprocità: l’investitore accetta di assumersi tutti i rischi imprenditoriali se l’operazione dovesse essere sotto le attese e allo stesso tempo viene limitato il suo ritorno in caso di performance superiori alle aspettative.

 

3. Allineamento di interessi: l’operazione presenta un allineamento di interessi molto solido. Le fonti finanziarie proprie dell’iniziativa, infatti, sono costituite da:
– € 4.193.000 da parte dello Sponsor, di cui 1.075.0000 in equity e circa 3.115.000 tramite finanziamenti, di cui 2.014.000 postergati al rientro degli investitori;
– massimo € 1.500.000 da parte degli investitori.

 

4. Esposizione finanziaria limitata: la leva finanziaria, in caso di raccolta massima, è di € 1.423.000, ovvero il 20% circa dei costi totali.

 

È necessario valutare con attenzione le operazioni immobiliari in cui il co-investimento dello Sponsor è minimo (es. 10-20%), quando questo avviene tramite un finanziamento e soprattutto quando è presente un indebitamento finanziario molto spinto (es. > 80%).

 

5. Mercato solido: Milano è la città europea che attirerà più capitali nel settore immobiliare nel prossimo decennio e nel 2018 si è posizionata al primo posto, sempre in Europa, per capacità di attrarre investimenti dall’estero (fonte: Scenari Immobiliari). Inoltre la zona di Scalo di Porta Romana è nel mirino di primari investitori nazionali ed internazionali che ne aumenteranno il valore. 

 

6. Esperienza e trasparenza dello sponsor: questo è un aspetto molto importante quando si investe in capitale di rischio. Gruppo Borgosesia, fondato nel 1873 e quotato nel mercato MTA, ha costruito negli anni una reputazione importante e garantisce all’investitore un livello di trasparenza adeguato.  Sposeresti una persona sconosciuta?

 

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