Investimenti immobiliari: le differenze tra l’equity crowdfunding e i fondi immobiliari più tradizionali

24 aprile 2020

Gli investimenti immobiliari si confermano tra le prime scelte per gli italiani. Tra i tanti strumenti a disposizione, alcuni si affidano ai fondi immobiliari tradizionali, altri all’emergente equity crowdfunding. Ecco quali sono le differenze che distinguono i due strumenti finanziari.

 
Fare un investimento immobiliare non vuol dire necessariamente acquistare un immobile. Esistono infatti delle tipologie di investimenti immobiliari che offrono l’opportunità di un rendimento senza diventare proprietari di un immobile: i fondi immobiliari e il real estate equity crowdfunding. Se i fondi immobiliari esistono sul mercato da più di 20 anni, la raccolta di capitale di rischio per investimenti immobiliari (in inglese real estate equity crowdfunding) è uno strumento finanziario più giovane e innovativo. Nel nostro articolo Fare un investimento immobiliare in equity crowdfunding: come funziona, trovi un approfondimento sul tema. Qui, invece, approfondiremo le caratteristiche principali di un fondo immobiliare (cosa è e come funziona) e delle sue differenze con il real estate equity crowdfunding.

Cos’è un fondo immobiliare

Arrivato in Italia nel 1998 per fornire al mondo degli investimenti un nuovo strumento finanziario, il fondo immobiliare è un fondo che investe almeno i due terzi (66%) del proprio portafoglio in:

  • beni immobili,
  • diritti reali immobiliari,
  • partecipazione in società immobiliari

Di conseguenza, se un tipico investimento immobiliare prevede l’acquisto di quel determinato bene, quando si investe in un fondo immobiliare si acquista una quota finanziaria di quel determinato fondo. Inoltre, è importante sottolineare che un fondo immobiliare è classificato in base a diversi aspetti:

  • ai soggetti ai quali si rivolgono (retail o investitori qualificati),
  • alle modalità di acquisizione degli immobili (apporto, non ad apporto),
  • alla politica di distribuzione dei dividendi (a distribuzione o ad accumulazione).

La durata minima prevista da questa particolare tipologia di investimento immobiliare finanziario è pari a 10 anni, mentre la massima può raggiungere anche i 30. La data di scadenza segna anche il momento in cui il patrimonio verrà ripartito, e distribuito, come stabilito all’interno del prospetto informativo.

Come funziona

Entrando nel merito del suo funzionamento, per aderire a un fondo immobiliare bisogna prima di tutto effettuare la sottoscrizione, comprando una o più quote del fondo che sono state messe a disposizione per la creazione del portafoglio. Raggiunta la soglia massima (stabilita all’inizio), le sottoscrizioni si chiudono e il fondo seleziona gli immobili da rilevare secondo determinate linee guida. In base alle caratteristiche del fondo ed alla suo specializzazione, solitamente si tratta di:

  • immobili residenziali e a uso uffici,
  • immobili commerciali (centri e gallerie commerciali in particolare),
  • zone da edificare o complessi da ristrutturare.

Normalmente la società che gestisce il fondo ha diritto ad essere remunerata attraverso una commissione di gestione (“management fee”) e una a successo (“carried interest”) su eventuali overperformance.

Le quote possono essere sottoscritte, entro i limiti della disponibilità del fondo, solo durante la fase di offerta. Il rimborso avviene di norma solo alla scadenza. Resta invece possibile acquistarle o venderle in un mercato regolamentato. Molti fondi immobiliari, infatti, sono quotati in Borsa.

Dopo che si è conclusa la fase della selezione degli immobili, il fondo procederà con le acquisizioni e gli investitori recupereranno i soldi investiti di norma alla scadenza del fondo immobiliare. Se il valore degli immobili negli anni è cresciuto, allora l’investitore riceverà, oltre alla quota investita, anche una maggiorazione; in caso contrario riceverà meno denaro di quello investito in fase di sottoscrizione.

Le differenze tra l’equity crowdfunding e il fondo immobiliare

Passiamo infine alle differenze. Rispetto ad un investimento in un fondo immobiliare, quello in equity crowdfunding spicca innanzitutto per trasparenza: l’investitore in autonomia decide quale singola operazione sia in linea con la sua strategia di investimento e ne acquisisce documentazione completa e gli  aggiornamenti. Inoltre è comodo e semplice: un investimento online come quello in equity crowdfunding può essere effettuato online tramite  qualsiasi dispositivo.
In termini di recupero del capitale investito, l’equity crowdfunding può permettere di accorciare notevolmente i tempi: in un fondo immobiliare il capitale investito non può essere infatti recuperato prima della data di scadenza (tra i 10 e i 30 anni), a meno che il fondo immobiliare non sia anche quotato in Borsa e vi sia di conseguenza un mercato secondario delle quote del fondo.

Nell’equity crowdfunding, rispetto al funzionamento dei fondi immobiliari, non sono previsti costi ricorrenti di gestione e nemmeno una remunerazione al momento della exit.

Ovviamente, come tutti gli investimenti, anche quelli nel crowdfunding immobiliare comportano l’assunzione di alcuni rischi, semplicemente per il fatto che i rendimenti non sono garantiti. Come fare, quindi, per prevedere la rischiosità di un investimento?

Prima di investire nel crowdfunding immobiliare e in qualunque altro asset, bisogna sempre fare delle valutazioni sul rapporto rischio/rendimento e conoscere gli strumenti di tutela per gli investitori.

Proprio per investire consapevolmente, tutti i progetti sul portale Concrete Investing sono proposti solamente a seguito di un approfondito processo di selezione e sono sempre accompagnati da materiale informativo più completo possibile di tutti gli aspetti tecnici ed economico-finanziari dell’operazione, insieme alla presentazione della fase di sviluppo del progetto immobiliare e dei rischi prospettabili nelle fasi successive.

Per questo affidarsi a un portale online autorizzato dalla Consob come Concrete Investing vuol dire affidarsi a una piattaforma che effettua una rigorosa selezione sulla qualità delle offerte proposte e sulla serietà degli offerenti.

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