Gli strumenti di tutela per l’investitore che sceglie il crowdfunding immobiliare

10 febbraio 2020

Analizziamo gli aspetti da tenere in considerazione quando si valuta un investimento e gli elementi che permettono una maggiore tutela dell’investitore.

Investire in un progetto immobiliare comporta necessariamente dei rischi. Oltre ai normali rischi imprenditoriali e di mercato, i soci di minoranza sono anche esposti ad un’ulteriore categoria di rischi, ovvero quelli legati ad un potenziale disallineamento di interessi con i soci di maggioranza (o Sponsor).

Lo Sponsor è il soggetto che ha il controllo dell’operazione sotto ogni aspetto, e la cui attività è fondamentale in ogni fase del progetto immobiliare. Di fatto, la valutazione delle competenze dello Sponsor per portare avanti il progetto secondo quanto previsto dal Business Plan dovrebbe essere il maggiore punto di attenzione dell’investitore intenzionato a sottoscrivere capitale.

È quindi evidente che lo Sponsor dovrà gestire il progetto dal punto di vista operativo facendo affidamento su una onorabilità e comprovata esperienza nel settore con un solido track-record. Dall’altro lato, tuttavia, è anche necessario che dal punto di vista finanziario la struttura dell’Offerta debba presentare quanti più strumenti di tutela possibili per garantire che ci sia – in ogni fase del progetto – un forte allineamento degli interessi tra Sponsor e soci di minoranza.

I principali rischi di disallineamento degli interessi sono:

  • la forte differenza tra l’apporto finanziario dello Sponsor e quello dei soci di minoranza;
  • la diversa natura degli apporti, che possono essere inquadrati in maniera diversa dall’equity, per esempio finanziamenti soci;
  • la possibilità, per lo Sponsor, di distribuire il patrimonio anche in presenza di utili nulli o di perdite, a detrimento del capitale apportato dagli Investitori.

Gli elementi di tutela

Concrete Investing è consapevole di queste criticità per questo si impegna affinchè nelle Offerte presentate sulla piattaforma ci siano alcuni elementi di tutela:

  • Skin-in-the-game. Concrete Investing, di norma, chiede che il valore delle risorse finanziarie apportate dagli Sponsor non sia idealmente inferiore al 50% del fabbisogno di capitali privati totale del progetto. Il fatto che gli Sponsor siano esposti finanziariamente in via diretta sull’operazione immobiliare è una forte tutela per tutti i soci.
  • Postergazione dei finanziamenti degli Sponsor. È prassi di settore finanziare i progetti attraverso “finanziamenti soci”, dunque risorse finanziarie postergate per legge al debito bancario e assimilabili all’equity vero e proprio, ma che non vanno a patrimonio netto e che rappresentano quindi a tutti gli effetti un debito della società nei confronti dei suoi soci.
    Prima di spiegare la clausola di Postergazione, val la pena descrivere sinteticamente il concetto di “Waterfall” (cascata). La Waterfall è il termine che in gergo finanziario descrive l’ordine di distribuzione del patrimonio. Tale ordine segue una certa “seniority”, ovvero la priorità con cui devono essere soddisfatti i diritti dei soggetti coinvolti.
    La legge prevede che prima di poter distribuire utili ai soci, debbano essere stati soddisfatti tutti i creditori “terzi” tra cui per esempio i dipendenti, i fornitori, l’erario e la banca; a questo punto, se lo Statuto non prevede clausole particolari, i finanziamenti dei soci hanno una “seniority” maggiore rispetto all’equity, e pertanto i capitali apportati dagli Sponsor sarebbero i primi a essere rimborsati.
    La clausola di Postergazione dei finanziamenti soci, inserita nello Statuto e in eventuali Patti parasociali, può prevedere che lo Sviluppatore si impegni a non rimborsare i propri finanziamenti soci fino alla fine del progetto, ovvero fintanto che non sia stata distribuita agli Investitori almeno la quota capitale versata come Equity. Questa clausola serve quindi ad “allineare” gli interessi di Sviluppatore (socio di maggioranza) e Investitori, in quanto il rientro dei capitali dei primi è postergato rispetto alla restituzione dei capitali dei soci di minoranza.
  • Liquidation Preference. Un’ulteriore clausola che ha impatto sulla Waterfall è la Liquidation Preference. Questa clausola regola l’ordine in cui i soci devono essere rimborsati e remunerati in fase di liquidazione della società, ovvero alla conclusione del progetto. Nello specifico, nei progetti di Concrete il capitale (Equity) degli Investitori di Concrete Investing viene rimborsato in via prioritaria rispetto a quello degli Sviluppatori; solo dopo tale distribuzione, si procede a versare il capitale dello Sviluppatore, e infine l’utile (rendimento del progetto) viene distribuito proporzionalmente in base alle quote detenute. Questa clausola diminuisce il rischio di perdita del capitale qualora il progetto non abbia avuto una performance positiva.

Conclusioni

Come anticipato Concrete Investing si adopera per allineare il più possibile gli interessi delle parti e per massimizzare la tutela degli investitori stimolando lo Sponsor all’inserimento delle clausole che massimizzano queste tutele. Esse vengono descritte in dettaglio nel documento di Offerta di ciascuna operazione, disponibile per l’accurata analisi necessaria prima di procedere con il proprio investimento.
La documentazione di ciascuna Offerta è disponibile agli iscritti alla piattaforma: se non sei ancora iscritto al nostro portale ricorda che puoi farlo gratis e in pochi istanti cliccando il pulsante qui sotto: attraverso le nostre comunicazioni via newsletter sarai aggiornato sui prossimi progetti in partenza (ce n’è uno a Milano che trovi già in home page) e sugli approfondimenti dedicati alle operazioni immobiliari presentate, comprese le analisi sui rischi e sulle fasi di sviluppo delle stesse.

 

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