Report UBS Bubble Index 2022: aumento dei prezzi a livello globale

25 ottobre 2022

Secondo il Global Real Estate Bubble Index del 2022, Toronto e Francoforte sono in cima all’indice globale. Anche a Milano aumentano i prezzi ma non c’è rischio bolla.

Anche quest’anno la Banca internazionale UBS, ha analizzato l’andamento del mercato immobiliare sintetizzato nel Global Real Estate Bubble Index.
Il report esamina il mutamento dei prezzi degli immobili residenziali per il 2022 in relazione alle principali città a livello globale, riscontrando un aumento del prezzo immobiliare nominale del 10% rispetto al 2021.

La situazione globale: Toronto e Francoforte in cima all’indice

Il report UBS ha analizzato il mutamento del prezzo degli immobili residenziali in 25 grandi città nel mondo nel periodo compreso tra metà 2021 e metà 2022.
L’analisi evidenzia un aumento dei prezzi del 10% (il maggior tasso di crescita annuo dal 2007), uno squilibrio nel mercato immobiliare e possibili bolle di prezzo.
Oltre a questo, dallo studio emerge un’accelerazione dei mutui ipotecari e un aumento del debito delle famiglie.
Le uniche città non coinvolte dall’aumento dei prezzi sono Parigi, Hong Kong e Stoccolma, mentre sono risultati particolarmente elevati gli squilibri dei mercati immobiliari residenziali metropolitani a Toronto e Francoforte.
Le due città si confermano al vertice dell’indice per il secondo anno.
Rischi elevati sono stati riscontrati anche a Zurigo, Monaco, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv e Tokyo.

Anche negli Stati Uniti il rischio di bolle di prezzo è alto e in tutte e cinque le città analizzate il mercato è sopravvalutato, così come a Ginevra, Londra, Madrid e Singapore.
Anche il mercato immobiliare di Dubai si muove su un territorio fair value.
Parzialmente diversa la situazione di Stoccolma, Parigi e Sydney, dove la sopravvalutazione sembra appianarsi.

Tra le città analizzate a rischio bolla si registra un aumento dei prezzi medi del 60% in termini rettificati per l’inflazione, mentre redditi e locazioni sono aumentati solo del 12%.
A riguardo Claudio Saputelli, Head Real Estate presso UBS GWM CIO, ha affermato che la situazione attuale del mercato finanziario riduce il potere d’acquisto delle famiglie e rende meno interessante l’investimento negli immobili residenziali.

La situazione in Europa: Francoforte e Monaco a maggior rischio

Il maggior rischio di bolla immobiliare in Europa è stato riscontrato a Francoforte e Monaco, dove i prezzi sono più che raddoppiati negli ultimi dieci anni.

Il maggior aumento dei prezzi si è però riscontrato ad Amsterdam, con un aumento di circa il 17% in termini nominali.
La città olandese si conferma un centro a rischio bolla, con un costante aumento dei mutui ipotecari.

Un aumento dei prezzi in via di accelerazione anche a Madrid e Londra, entrambi territori sopravvalutati.
Anche a Varsavia si registra un aumento dei prezzi degli immobili residenziali, ma la città vanta uno dei mercati più solidi dell’Europa orientale.

Fuori dal territorio a rischio si collocano invece Stoccolma e Parigi.
Nella capitale della Svezia una politica monetaria restrittiva ha causato un crollo dei prezzi di circa il 10% nel secondo trimestre dell’anno.
A Parigi, invece, i prezzi degli immobili residenziali hanno subito una stagnazione per tutto il periodo che va da metà 2021 a metà 2022, determinando l’uscita della capitale francese dal territorio a rischio bolla.

L’Italia e in particolare Milano

Per quanto riguarda in particolare l’Italia, anche qui lo studio condotto dal Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management ha riscontrato un aumento dei prezzi e dei rischi di bolla immobiliare residenziale.

Dalla metà del 2021 a metà del 2022 si è registrato uno squilibrio dei mercati dovuto principalmente al periodo della pandemia.
Tuttavia, si è registrata una ripresa post-pandemica caratterizzata da tassi di interesse più bassi e incentivi fiscali per la ristrutturazione economica.
Questa è stata certamente una delle cause della crescita dei prezzi non soltanto in Italia, ma soprattutto a Milano, dove l’accelerazione interrompe un equilibrio durato circa un decennio.
Negli ultimi dieci anni, infatti, il capoluogo lombardo aveva assistito ad una stagnazione dei prezzi immobiliari, grazie anche ad un ampio progetto di riqualificazione immobiliare.

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