{"id":3846,"date":"2020-02-10T13:44:31","date_gmt":"2020-02-10T12:44:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.concreteinvesting.com\/?p=3846"},"modified":"2022-08-05T09:55:00","modified_gmt":"2022-08-05T09:55:00","slug":"gli-strumenti-di-tutela-per-linvestitore-che-sceglie-il-crowdfunding-immobiliare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.concreteinvesting.com\/blog\/equity-crowdfunding\/gli-strumenti-di-tutela-per-linvestitore-che-sceglie-il-crowdfunding-immobiliare","title":{"rendered":"Strumenti di tutela per l\u2019investitore che sceglie il crowdfunding immobiliare"},"content":{"rendered":"<p>Analizziamo gli aspetti da tenere in considerazione quando si valuta un investimento e gli elementi che permettono una maggiore tutela dell&#8217;investitore.<\/p>\n<p>Investire in un progetto immobiliare comporta necessariamente dei rischi. Oltre ai normali rischi imprenditoriali e di mercato, i soci di minoranza sono anche esposti ad un\u2019ulteriore categoria di rischi, ovvero quelli legati ad un potenziale disallineamento di interessi con i soci di maggioranza (o Sponsor).<\/p>\n<p>Lo Sponsor \u00e8 il soggetto che ha il controllo dell\u2019operazione sotto ogni aspetto, e la cui attivit\u00e0 \u00e8 fondamentale in ogni fase del progetto immobiliare. Di fatto, la valutazione delle competenze dello Sponsor per portare avanti il progetto secondo quanto previsto dal Business Plan dovrebbe essere il maggiore punto di attenzione dell\u2019investitore intenzionato a sottoscrivere capitale.<\/p>\n<p>\u00c8 quindi evidente che lo Sponsor dovr\u00e0 gestire il progetto dal punto di vista operativo facendo affidamento su una onorabilit\u00e0 e comprovata esperienza nel settore con un solido track-record. Dall\u2019altro lato, tuttavia, \u00e8 anche necessario che dal punto di vista finanziario la struttura dell\u2019Offerta debba presentare quanti pi\u00f9 strumenti di tutela possibili per garantire che ci sia &#8211; in ogni fase del progetto &#8211; un forte allineamento degli interessi tra Sponsor e soci di minoranza.<\/p>\n<p>I principali rischi di disallineamento degli interessi sono:<\/p>\n<ul>\n<li>la forte differenza tra l\u2019apporto finanziario dello Sponsor e quello dei soci di minoranza;<\/li>\n<li>la diversa natura degli apporti, che possono essere inquadrati in maniera diversa dall\u2019equity, per esempio finanziamenti soci;<\/li>\n<li>la possibilit\u00e0, per lo Sponsor, di distribuire il patrimonio anche in presenza di utili nulli o di perdite, a detrimento del capitale apportato dagli Investitori.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Gli elementi di tutela<\/h2>\n<p>Concrete Investing \u00e8 consapevole di queste criticit\u00e0 per questo si impegna affinch\u00e8 nelle Offerte presentate sulla piattaforma ci siano alcuni elementi di tutela:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Skin-in-the-game<\/strong>. Concrete Investing, di norma, chiede che il valore delle risorse finanziarie apportate dagli Sponsor non sia idealmente inferiore al 50% del fabbisogno di capitali privati totale del progetto. Il fatto che gli Sponsor siano esposti finanziariamente in via diretta sull\u2019operazione immobiliare \u00e8 una forte tutela per tutti i soci.<\/li>\n<li><strong>Postergazione dei finanziamenti degli Sponsor<\/strong>. \u00c8 prassi di settore finanziare i progetti attraverso \u201cfinanziamenti soci\u201d, dunque risorse finanziarie postergate per legge al debito bancario e assimilabili all\u2019equity vero e proprio, ma che non vanno a patrimonio netto e che rappresentano quindi a tutti gli effetti un debito della societ\u00e0 nei confronti dei suoi soci.<br \/>\nPrima di spiegare la clausola di Postergazione, val la pena descrivere sinteticamente il concetto di \u201cWaterfall\u201d (cascata). La Waterfall \u00e8 il termine che in gergo finanziario descrive l\u2019ordine di distribuzione del patrimonio. Tale ordine segue una certa \u201cseniority\u201d, ovvero la priorit\u00e0 con cui devono essere soddisfatti i diritti dei soggetti coinvolti.<br \/>\nLa legge prevede che prima di poter distribuire utili ai soci, debbano essere stati soddisfatti tutti i creditori \u201cterzi\u201d tra cui per esempio i dipendenti, i fornitori, l\u2019erario e la banca; a questo punto, se lo Statuto non prevede clausole particolari, i finanziamenti dei soci hanno una \u201cseniority\u201d maggiore rispetto all\u2019equity, e pertanto i capitali apportati dagli Sponsor sarebbero i primi a essere rimborsati.<br \/>\nLa clausola di Postergazione dei finanziamenti soci, inserita nello Statuto e in eventuali Patti parasociali, pu\u00f2 prevedere che lo Sviluppatore si impegni a non rimborsare i propri finanziamenti soci fino alla fine del progetto, ovvero fintanto che non sia stata distribuita agli Investitori almeno la quota capitale versata come Equity. Questa clausola serve quindi ad \u201callineare\u201d gli interessi di Sviluppatore (socio di maggioranza) e Investitori, in quanto il rientro dei capitali dei primi \u00e8 postergato rispetto alla restituzione dei capitali dei soci di minoranza.<\/li>\n<li><strong>Liquidation Preference<\/strong>. Un\u2019ulteriore clausola che ha impatto sulla Waterfall \u00e8 la Liquidation Preference. Questa clausola regola l\u2019ordine in cui i soci devono essere rimborsati e remunerati in fase di liquidazione della societ\u00e0, ovvero alla conclusione del progetto. Nello specifico, nei progetti di Concrete il capitale (Equity) degli Investitori di Concrete Investing viene rimborsato in via prioritaria rispetto a quello degli Sviluppatori; solo dopo tale distribuzione, si procede a versare il capitale dello Sviluppatore, e infine l\u2019utile (rendimento del progetto) viene distribuito proporzionalmente in base alle quote detenute. Questa clausola diminuisce il rischio di perdita del capitale qualora il progetto non abbia avuto una performance positiva.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Conclusioni<\/h2>\n<p>Come anticipato Concrete Investing si adopera per <strong>allineare il pi\u00f9 possibile gli interessi delle parti e per massimizzare la tutela degli investitori<\/strong> stimolando lo Sponsor all\u2019inserimento delle clausole che massimizzano queste tutele. Esse vengono descritte in dettaglio nel documento di Offerta di ciascuna operazione, disponibile per l\u2019accurata analisi necessaria prima di procedere con il proprio investimento.<br \/>\nLa documentazione di ciascuna Offerta \u00e8 disponibile agli iscritti alla piattaforma: se non sei ancora iscritto al nostro portale ricorda che puoi farlo gratis e in pochi istanti cliccando il pulsante qui sotto: attraverso le nostre comunicazioni via newsletter sarai aggiornato sui prossimi progetti in partenza (ce n&#8217;\u00e8 uno a Milano che trovi gi\u00e0 in home page) e sugli approfondimenti dedicati alle operazioni immobiliari presentate, comprese le analisi sui rischi e sulle fasi di sviluppo delle stesse.<\/p>\n<p style=\"text-align: center; font-size: 20px;\">\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Analizziamo gli aspetti da tenere in considerazione quando si valuta un investimento e gli elementi che permettono una maggiore tutela dell&#8217;investitore. 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