{"id":4892,"date":"2022-04-06T12:29:46","date_gmt":"2022-04-06T10:29:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.concreteinvesting.com\/?p=4892"},"modified":"2022-12-20T11:46:01","modified_gmt":"2022-12-20T11:46:01","slug":"sfide-mercato-immobiliare-2022","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.concreteinvesting.com\/blog\/investimenti-e-finanza\/sfide-mercato-immobiliare-2022","title":{"rendered":"Pandemia, sostenibilit\u00e0 e geopolitica: le sfide del mercato immobiliare italiano nel 2022"},"content":{"rendered":"

Gli eventi dell\u2019ultimo biennio hanno segnato, e segnano tuttora, un periodo di forte discontinuit\u00e0 nei mercati con significativi cambi di paradigma anche nel settore immobiliare. Analizziamo i trend principali.<\/p>\n

Come avevamo fatto nei primi giorni del lockdown di marzo 2020<\/a>, crediamo sia importante condividere con i nostri clienti, con gli investitori e con coloro che consultano i contenuti che pubblichiamo, un\u2019analisi che coinvolga diversi punti di vista e che possa essere di supporto per la comprensione dell\u2019attuale momento storico e per le valutazioni future a breve-medio termine.<\/p>\n

Nel secondo semestre 2020, anche grazie ai consistenti incentivi, il mercato degli immobili – specialmente a destinazione residenziale – ha attirato l\u2019interesse degli acquirenti, stimolati soprattutto dalla necessit\u00e0 di adeguamento di spazi e servizi abitativi.
\nContestualmente gli investitori, istituzionali e non, hanno integrato il segmento living nelle loro strategie di investimento. In aggiunta a tali dinamiche, sono da considerarsi il livello di risparmio cresciuto nel biennio 2020-2021 e le condizioni favorevoli di accesso al credito, in alcuni casi garantiti dal sistema centrale e con tassi estremamente convenienti. A questo proposito, \u00e8 di qualche giorno fa la pubblicazione di un\u2019analisi che evidenzia come l\u2019Italia, insieme alla Finlandia, sia l\u2019unico Paese al mondo dove vi sia maggior convenienza ad acquistare una casa rispetto alla sua locazione (1).<\/p>\n

Valori\u00a0 e assorbimento degli immobili<\/h2>\n

A fronte di questo scenario particolarmente favorevole, il valore degli immobili \u00e8 cresciuto ben al di sopra delle aspettative, pur mantenendo la propria sostenibilit\u00e0. Si evidenzia un maggior incremento nei principali centri urbani: Milano guida la classifica registrando +4,6% nel secondo semestre 2021 rispetto al primo dello stesso anno).
\nUBS a fine 2021<\/a> e S&P pi\u00f9 recentemente (2) hanno evidenziato come il capoluogo lombardo e la penisola siano mercati non solo a scarsissimo rischio bolla ma addirittura con valori generalmente sottovalutati.
\nNel corso dell\u2019ultimo anno \u00e8 da sottolineare inoltre la crescita straordinaria, che si attesta al +50%, della richiesta di immobili di alta fascia, il cui stock di mercato si concentra per lo pi\u00f9 a Milano, Roma e Firenze (3).<\/p>\n

Sulle previsioni di prezzi e mercati, i principali osservatori di settore ipotizzano un trend di apprezzamento degli immobili anche nel 2022 nell\u2019ordine del +2\/+4% (4) seppur mantenendo un punto di vista conservativo sul numero di transazioni previste nell\u2019ordine di – 1%\/-7% (5). Permane invece ottimismo sulla crescita e sostenibilit\u00e0 del mercato nei principali centri urbani in primis Milano che, trainata da grandi progetti di riqualificazione, dall\u2019interesse internazionale (come per esempio la rigenerazione in previsione delle Olimpiadi invernali del 2026) e consistenti investimenti in infrastrutture, si prevede mantenga un trend positivo anche nel prossimo periodo.<\/p>\n

Sostenibilit\u00e0 e costi<\/h2>\n

Sul versante costi, le recenti tensioni geopolitiche hanno portato ad un aumento eccezionale delle materie prime con una conseguente inevitabile inflazione. Inoltre, in seguito alla grande quantit\u00e0 di capitali immessa nel settore immobiliare nello scorso biennio, del conseguente aumento di domanda (senza un reale aumento dell\u2019offerta), delle difficolt\u00e0 di approvvigionamento di materiali iniziata durante la pandemia e inasprito dal conflitto tra Ucraina e Russia, si sono verificate importanti distorsioni di mercato che stanno tuttora mettendo in difficolt\u00e0 il comparto delle costruzioni.
\nDurante l\u2019assemblea generale di Assimpredil ANCE (Associazione Nazionale dei Costruttori Edili) tenutasi il 21 marzo scorso, la Presidente Regina De Albertis ha sottolineato gli impatti derivanti dai costi difficilmente sostenibili di materiali ed energia; per citarne alcuni, ferro per cemento armato e bitume +40%, petrolio +81%, gasolio +119%, energia elettrica +542%, gas naturale +875%.
\nA livello continentale i governi centrali stanno attuando politiche contenitive finalizzate a minimizzare gli impatti sui costi e sui tempi e, anche ipotizzando una risoluzione dell\u2019instabilit\u00e0 entro la fine della prima met\u00e0 dell\u2019anno, \u00e8 auspicabile prospettare un successivo periodo di stabilizzazione.<\/p>\n

Gli investitori immobiliari<\/h2>\n

Infine, \u00e8 importante osservare le strategie dei grandi investitori nazionali e internazionali.
\nNei centri urbani cresce la dinamicit\u00e0 nel<\/span> settore immobiliare: \u00e8 di pochi giorni fa la notizia che Hines, uno dei principali sviluppatori e investitori a livello internazionale, ha perfezionato un investimento <\/span>a Milano<\/span> di<\/span> \u20ac 850 milioni per lo sviluppo di circa 1.400 appartamenti in locazione da consegnare entro il 2025 (6). COIMA, una delle maggiori societ\u00e0 italiane di gestione e sviluppo real estate, ha comunicato la recente acquisizione per circa \u20ac 300 milioni di un portafoglio di asset tra Milano e Roma con diverse destinazioni d\u2019uso (uffici, residenziale ed hospitality) con l\u2019obiettivo di riqualificare tali immobili secondo i pi\u00f9 elevati standard di efficienza (7).<\/p>\n

Nell\u2019ottica di offrire maggiore trasparenza e accuratezza informativa, valori fondanti di Concrete Investing come operatore di equity crowdfunding immobiliare, abbiamo coinvolto in questa riflessione gli\u00a0operatori immobiliari dei progetti finanziati tramite la nostra piattaforma. Dalla loro posizione privilegiata, hanno valutato come gli attuali scenari influenzino le\u00a0attivit\u00e0, hanno condiviso le previsioni evolutive e le strategie\u00a0perseguite per mitigare gli impatti.<\/p>\n

Le previsioni degli operatori<\/h2>\n

Il 50% degli operatori che hanno collaborato a questo momento di riflessione segnala che il valore di vendita delle operazioni attive \u00e8 aumentato fino al +10% rispetto ai piani previsionali; il 25% indica un aumento superiore al 10% e il restante 25% una situazione di stabilit\u00e0. In linea con quanto emerso dalle principali analisi di settore presentate nei precedenti paragrafi, viene confermato il trend di crescita dei valori di vendita delle nuove costruzioni nei prossimi 12 mesi, quantificabili per la totalit\u00e0 dei developer fino al +5%.
\nGli operatori immobiliari segnalano altres\u00ec, nel 75% dei casi, come le tempistiche di approvvigionamento delle materie prime abbiano inficiato sulle tempistiche di avanzamento dei progetti in corso oltre che sulla gestione dei contratti d\u2019appalto gi\u00e0 sottoscritti: la maggior parte del campione registra un aumento dei costi, il restante campione evidenzia invece scostamenti marginali.<\/p>\n

Concentrandosi invece sulle previsioni a medio termine, nei prossimi 12 mesi tre quarti dei developer prevede un ulteriore aumento dei costi generali di costruzione fino al +5%, il restante quarto invece una diminuzione degli stessi nell\u2019ordine del -5%. Per quanto riguarda la domanda di nuove costruzioni, il 50% si attende una stabilizzazione del trend, il 25% un\u2019ulteriore crescita della richiesta e il restante 25% una flessione.
\nLa quasi totalit\u00e0 dei developer non segnala particolari frizioni nel processo di avvicinamento o finalizzazione all\u2019acquisto da parte della clientela, di contro in un caso emerge come la situazione d\u2019incertezza generale e l\u2019inflazione in crescita possano influire nell\u2019assorbimento del mercato.<\/p>\n

Per far fronte agli scostamenti derivanti dalle variazioni di costi e ricavi, le principali strategie adottate dai costruttori sono:<\/p>\n