Per analizzare un investimento immobiliare e quindi valutarne l\u2019appetibilit\u00e0, bisogna tener conto di diversi parametri tra cui il profilo rischio-rendimento tenendo conto, inoltre, dell\u2019obiettivo finale che si vuole raggiungere.<\/p>\n\n\n\n
Quando si intende investire nel settore immobiliare, la prima cosa da valutare \u00e8 il rendimento atteso<\/strong>, ossia il guadagno previsto ottenuto rispetto al capitale investito. Con valutazione ex ante si intende una valutazione iniziale necessaria per calcolare il ritorno ipotetico che si prevede di ottenere dall\u2019operazione, chiamato anche rendimento previsionale. La valutazione ex post <\/em>\u00e8 invece una valutazione successiva che avviene dopo aver acquistato l\u2019immobile, calcolando il rendimento storico effettivo.<\/p>\n\n\n\n A differenza del rendimento previsionale, i rendimenti storici possono essere calcolati in modo diverso in base al periodo che si intende prendere in considerazione. Generalmente si tratta di rendimenti annui, o multiperiodali, sull\u2019intero orizzonte di investimento.<\/p>\n\n\n\n L\u2019acquisto di un immobile pu\u00f2 avere differenti obiettivi e pu\u00f2 essere quindi finalizzato all\u2019affitto o alla vendita, in base a cosa ci si aspetta di realizzare e in quanto tempo si ha la necessit\u00e0 di liquidare l\u2019asset e dunque rientrare dall\u2019investimento. Vediamoli nel dettaglio:<\/p>\n\n\n\n La prima cosa da verificare \u00e8 il rendimento annuo ipotetico che \u00e8 possibile ricavare dal canone di locazione che verr\u00e0 corrisposto mensilmente. Questo consente di valutare adeguatamente il prezzo di acquisto, tenendo in considerazione quale sar\u00e0 la rendita futura del bene.<\/p>\n\n\n\n Generalmente, il rendimento lordo annuo di un immobile residenziale varia tra il 5% e il 7,5%. <\/strong><\/p>\n\n\n\n La valutazione sar\u00e0 pi\u00f9 semplice nel caso in cui l\u2019immobile sia gi\u00e0 fittato, in caso contrario si dovr\u00e0 calcolare un canone mensile, anche consultando i principali portali online.<\/p>\n\n\n\n Una volta stabilito il rendimento in percentuale, dovr\u00e0 poi tenersi conto di altri fattori, come l\u2019attrattivit\u00e0 della zona in cui \u00e8 situato l\u2019immobile, o lo stato di conservazione, l\u2019eventuale necessit\u00e0 di ristrutturazione, l\u2019attuale livello dei tassi ipotecari, se si ha intenzione di finanziare l\u2019acquisto chiedendo un prestito bancario, oltre ai costi fissi e a quelli variabili derivanti, per esempio, dalla manutenzione dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n Per una valutazione ottimale \u00e8 poi necessaria l\u2019analisi del rischio, legato alle oscillazioni di mercato e alle condizioni che potrebbero mutare nel lungo termine a causa di innumerevoli fattori.<\/p>\n\n\n\n Anche in questo caso, \u00e8 necessario fare una stima del rendimento futuro, cos\u00ec da desumere la convenienza dell\u2019investimento. I principali fattori da considerare sono:<\/p>\n\n\n\n Generalmente, il ritorno sull\u2019investimento (cd. ROI) per queste operazioni \u00e8 di circa il 20% <\/strong>ed \u00e8 questo il parametro che l\u2019investitore deve considerare per verificare se potr\u00e0 trarre un utile. La valutazione va fatta poi conducendo un\u2019attenta analisi di mercato e una valutazione dei rischi che attengono ai costi della ristrutturazione, al possibile aumento dei tempi rispetto a quelli preventivati e al rischio di aumento dei prezzi.<\/p>\n\n\n\n Anche nell\u2019ambito del Crowdfunding, la valutazione dell\u2019investimento non pu\u00f2 prescindere dall\u2019analisi del rapporto rischio-rendimento. <\/p>\n\n\n\n Esso \u00e8 rappresentato da una curva, da cui si evince che un investimento in un fase piuttosto rischiosa dovrebbe presentare un rendimento sufficientemente attrattivo, viceversa un investimento con rendimento atteso inferiore dovrebbe avere un profilo di rischiosit\u00e0 pi\u00f9 contenuto.<\/p>\n\n\n\n I tassi di rendimento in un investimento in crowdfunding immobiliare vanno, in media, dal 10 al 17% <\/strong>ed \u00e8 questo il parametro da tenere in considerazione per valutare l\u2019opportunit\u00e0 finanziaria del progetto (che ha sempre ad oggetto un bene reale), tenendo conto anche della sua durata, che pu\u00f2 variare a seconda dei casi dai 12 ai 36 mesi. Chi investe sottoscrive<\/strong> quindi quote della societ\u00e0 che detiene l\u2019immobile<\/strong> e che si occuper\u00e0 dello sviluppo dell\u2019operazione per valorizzare al meglio l\u2019asset.<\/p>\n\n\n\n
Per effettuare una valutazione corretta e utile, \u00e8 necessario condurla in due momenti diversi: ex ante ed ex post. <\/p>\n\n\n\nValutazione ex ante<\/h3>\n\n\n\n
Grazie a questa ipotesi di rendimento, \u00e8 possibile stimare quali possono essere le prospettive di un immobile acquistato ad un dato prezzo, per verificare la convenienza dell\u2019affare rispetto alla crescita dei flussi di cassa e di incremento del valore del bene. <\/p>\n\n\n\nValutazione ex post<\/h3>\n\n\n\n
Valutare un investimento immobiliare finalizzato all\u2019affitto o alla vendita<\/h2>\n\n\n\n
Acquisto di un immobile per poi fittarlo<\/h3>\n\n\n\n
Acquisto di un immobile per rivenderlo<\/h3>\n\n\n\n
Valutare un investimento di Crowdfunding immobiliare<\/h2>\n\n\n\n