Mercato immobiliare in Italia nel primo semestre 2026

Dati certificati e prospettive per i prossimi mesi, dal segmento residenziale agli asset alternativi. Tempo di lettura: 10 minuti

Il primo semestre 2026 restituisce l’immagine di un mercato immobiliare italiano a più velocità. Il residenziale ordinario tiene, ma con una crescente polarizzazione tra grandi città mature e mercati emergenti; il segmento delle seconde case a mare, lago e montagna continua a correre, trainato anche dalla domanda estera; e gli asset alternativi — hospitality, student housing e serviced apartment — si confermano tra le asset class più dinamiche dell’intero comparto real estate, con volumi di investimento in forte crescita. Su tutto pesa l’incognita dei tassi, dopo il rialzo BCE di giugno.

Ecco cosa dicono i dati certificati e cosa attendersi da qui a fine anno.

Il residenziale ordinario: la domanda tiene, trainata dalla prima casa

Secondo i dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate, ripresi dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, nel primo trimestre dell’anno le compravendite residenziali sono cresciute del 4,4% su base annua, con un andamento omogeneo tra capoluoghi e comuni di provincia.
Si tratta di un dato particolarmente significativo perché arriva in un contesto finanziario meno favorevole rispetto ai trimestri precedenti.

Tre gli elementi che spiegano questa tenuta:

La prima casa resta il vero motore del mercato: rappresenta quasi tre transazioni su quattro a livello nazionale;
La domanda si è “democratizzata” territorialmente: non si concentra più solo nei mercati storicamente più dinamici, ma si distribuisce in modo più diffuso sul territorio nazionale;
Le intenzioni di acquisto delle famiglie sono in forte crescita: la quota di chi dichiara un’intenzione di acquisto certa o probabile è passata dal 2,5% del primo semestre 2025 all’8,5% nello stesso periodo del 2026, un incremento che segnala un ritorno di fiducia dei nuclei familiari verso l’investimento immobiliare.

Sul fronte dell’efficienza di mercato, gli indicatori restano solidi: nei 13 mercati intermedi monitorati da Nomisma i tempi medi di vendita si attestano intorno ai 5 mesi, con uno sconto medio in fase di trattativa dell’8,6% — un livello contenuto, coerente con un buon assorbimento dell’offerta.

Prezzi e canoni di locazione: crescita moderata con forti differenze territoriali

Sul fronte dei valori, il quadro resta positivo. Su base annua, le abitazioni in ottimo stato hanno registrato un aumento medio dei prezzi dell’1,4%, mentre quelle in buone condizioni sono cresciute dell’1,8%. Il mercato degli affitti mostra una dinamica ancora più sostenuta: nel primo semestre 2026 i canoni delle abitazioni in buono stato sono aumentati dell’1,7% rispetto al secondo semestre 2025 e del 3,3% su base annua, spinti dalla persistente scarsità di offerta a fronte di una domanda locativa ancora elevata.

Le differenze territoriali restano però marcate. A Roma i canoni di locazione a lungo termine hanno toccato picchi medi record di circa 1.200 euro mensili, mentre a Milano si osserva per la prima volta da anni un’inversione: nel primo semestre 2026 i canoni medi milanesi sono diminuiti dello 0,9% rispetto al semestre precedente e dello 0,7% su base annua; non sono numeri preoccupanti, ma il mercato degli affitti del capoluogo lombardo potrebbe essere entrato in una fase più matura del ciclo, dopo anni di rialzi che hanno probabilmente superato la capacità di spesa di una parte della domanda.

Milano rallenta, il resto d’Italia tiene

Un dato interessante del semestre riguarda proprio Milano. Nel primo semestre 2026, infatti, il sentiment degli operatori sul capoluogo lombardo è peggiorato sensibilmente, traducendosi in aspettative meno favorevoli sia sui volumi di compravendita sia sull’evoluzione dei prezzi; questo si ritiene possa essere una conseguenza diretta delle inchieste urbanistiche che da anni stanno condizionando il settore, bloccando nuove operazioni immobiliari, sia in termini di rigenerazione sia di nuove costruzioni in grado di soddisfare una domanda che al momento non trova compimento.

Seconde case: mare, lago e montagna continuano a correre

Se il residenziale ordinario mostra una crescita più selettiva, il segmento delle seconde case resta uno dei più dinamici del mercato italiano, sostenuto sia dalla componente turistica sia da una crescente domanda di investimento. Secondo l’analisi di Tecnocasa sul 2025, le seconde case rappresentano il 6,7% del totale delle compravendite della rete, con un dato in costante crescita relativo agli acquirenti stranieri, passati dal 15,7% al 17,8% delle transazioni in un solo anno.

Sul fronte dei valori, i prezzi delle abitazioni nelle destinazioni turistiche sono aumentati di circa l’1,5%. Su un orizzonte più ampio la crescita è ancora più marcata: secondo l’analisi di Abitare Co., tra il 2022 e il 2026 i prezzi delle case nelle località di mare italiane sono saliti in media del 15,5%, con punte del +22% in Campania e del +18% circa in Toscana, Marche e Liguria.

Nel mercato di montagna, in particolare in Valle d’Aosta e nelle località di punta del turismo alpino, i valori corrono, sostenuti da un’offerta strutturalmente scarsa a fronte di una domanda sempre più selettiva orientata al nuovo o al ristrutturato di pregio. A Courmayeur i prezzi richiesti superano gli 8.500 €/mq in media, con punte di 10.000-15.000 €/mq per il segmento premium e vertici fino a 20.000 €/mq per gli immobili di alta gamma; a Breuil-Cervinia i valori top toccano i 15.000 €/mq, mentre altre località storiche come Gressoney-Saint-Jean e La Thuile mantengono quotazioni sostenute per la medesima scarsità di offerta. Anche il mercato degli affitti conferma questa tenuta: sempre a Courmayeur i canoni richiesti superano i 29-30 €/mq mensili, ben oltre la media regionale. A questi fondamentali strutturali si aggiunge un fattore congiunturale non trascurabile: la vicinanza delle Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026 sta alimentando l’interesse — italiano ed estero, in particolare dall’Est Europa — anche verso le località alpine limitrofe alle principali stazioni sciistiche, dalla Bassa Valle (Chatillon, La Salle, Morgex, Champorcher) fino a Valtournenche, apprezzata per la vicinanza a Cervinia e per l’innevamento garantito lungo tutto l’anno.

Un ulteriore segnale di vitalità arriva dal segmento di pregio: nel 2025 le compravendite residenziali sopra il milione di euro hanno raggiunto quota 5.982 a livello nazionale, più del doppio rispetto alle 2.952 del 2016 (+103% in nove anni), con le abitazioni a uso non principale — cioè le seconde case — che pesano per circa il 75% di questo segmento. È un mercato che nelle destinazioni di montagna, mare e lago mostra tempi medi di vendita contenuti (circa 4 mesi) e sconti di trattativa quasi nulli, segno di una domanda solida anche sui tagli più ampi e di maggior valore.

Hospitality: investimenti record e capitali istituzionali

Il comparto alberghiero è probabilmente il segmento immobiliare italiano con la traiettoria più netta degli ultimi due anni. Secondo il Rapporto 2026 sul mercato immobiliare alberghiero, presentato da Castello SGR e Scenari Immobiliari, gli investimenti in hotel in Italia hanno raggiunto 2,35 miliardi di euro nel 2025 (+27% su base annua) e il solo primo semestre 2026 ha già totalizzato circa 1,25 miliardi, posizionando il Paese subito alle spalle di Regno Unito, Spagna e Francia tra i mercati alberghieri più attrattivi d’Europa.

Il mercato transazionale resta molto attivo: tra il 2025 e i primi mesi del 2026 sono state perfezionate oltre 90 transazioni per circa 8.300 camere, con un focus crescente sui segmenti upscale e lusso — circa 70 strutture a quattro e cinque stelle nel solo 2026. Il valore complessivo del patrimonio immobiliare ricettivo italiano ha superato i 173 miliardi di euro (+7,2%), mentre il tasso di occupazione delle strutture di fascia medio-alta si mantiene stabilmente sopra il 65%, con punte oltre il 75% nelle destinazioni leisure e business più richieste. Accanto alle piazze consolidate — Roma, Milano, Venezia, Firenze — cresce l’interesse degli investitori per le località leisure secondarie, segno di una ricerca di rendimento che si sta allargando su tutto il territorio nazionale.

Student housing: un divario strutturale che attrae capitali

Lo student housing resta uno dei comparti a maggiore potenziale del real estate italiano, per un motivo semplice: la domanda supera nettamente l’offerta. Secondo i dati dell’Osservatorio di Confindustria Assoimmobiliare, lo stock di residenze universitarie gestite professionalmente in Italia conta oggi circa 19.500 posti letto distribuiti in 80 strutture e 20 città universitarie, a fronte di oltre 2 milioni di studenti iscritti alle università italiane. Il tasso di copertura nazionale si attesta intorno al 5%, tra i più bassi d’Europa, a fronte del 13% della Germania, del 16% della Francia e di oltre il 30% del Regno Unito.

Questo gap strutturale sta attirando capitali istituzionali crescenti: secondo le stime di settore, nel 2025 gli investimenti in student housing purpose-built hanno raggiunto circa 500 milioni di euro, con il modello Pbsa che in Italia pesa per circa il 40% degli investimenti residenziali alternativi, contro una media europea del 24%. La pipeline di sviluppo prevede circa 20-28mila nuovi posti letto entro il 2027-2029, concentrati soprattutto al Nord e nelle grandi città universitarie come Milano, Padova, Bologna e Napoli, con rendimenti attesi dagli operatori fino al 7%. A sostenere ulteriormente il comparto contribuisce anche il PNRR, che ha finanziato la creazione di nuovi posti letto per studenti fuori sede attraverso una specifica misura del Piano.

Serviced apartment: il segmento ibrido cresce a doppia cifra

Tra gli asset alternativi, i serviced apartment — unità residenziali con servizi di tipo alberghiero, pensate per soggiorni da brevi a medio-lunghi — rappresentano oggi uno dei segmenti a crescita più rapida dell’ospitalità italiana. Il comparto è stimato in oltre 2 miliardi di euro di fatturato, con un tasso di crescita annuo composto superiore al 13% nei prossimi anni, sostenuto dalla domanda corporate e dalla progressiva convergenza tra logica alberghiera e abitare temporaneo.

Il contesto di mercato è favorevole: con circa 476 milioni di presenze turistiche nel 2025 l’Italia si conferma il secondo mercato turistico d’Europa dopo la Spagna, mentre il comparto extra-alberghiero è cresciuto del 120% nell’ultimo decennio. Il settore resta però ancora poco strutturato dal punto di vista della gestione professionale, con la gran parte del patrimonio ricettivo extra-alberghiero ancora in mano a proprietari privati: un elemento che, unito a una domanda corporate in aumento e a un numero crescente di soggiorni di media-lunga durata, apre spazio a operatori e investitori capaci di offrire gestione professionale e standard qualitativi più elevati.

Mutui e tassi: la variabile che può cambiare lo scenario

Il fronte del credito è quello su cui si concentra oggi la maggiore incertezza. Dopo un avvio d’anno favorevole, la Banca Centrale Europea ha deciso a giugno 2026 un rialzo di 25 punti base dei tassi di riferimento, motivato dal ritorno delle pressioni inflazionistiche legate all’aumento dei prezzi energetici in un contesto geopolitico internazionale più teso. Nella riunione del 23 luglio 2026 il Consiglio direttivo ha confermato i tassi agli stessi livelli — deposito al 2,25%, operazioni di rifinanziamento principali al 2,40%, prestiti marginali al 2,65% — definendo la scelta come una pausa di osservazione e non un’inversione di rotta. La presidente Christine Lagarde ha sottolineato che l’impatto inflazionistico dello shock energetico “deve ancora manifestarsi appieno”, lasciando aperta la possibilità di un nuovo intervento nelle prossime riunioni, sulla base dei dati economici disponibili di volta in volta.

Nonostante questo contesto più incerto sul costo del denaro a breve termine, un dato resta positivo per il settore: le nuove erogazioni di mutui hanno registrato nel primo semestre 2026 un vigoroso rilancio, in crescita del 6,6%, segnale che il credito bancario continua a sostenere la domanda abitativa anche in una fase di tassi meno favorevole.

Le prospettive per il secondo semestre 2026

Alla luce dei dati disponibili, per i prossimi mesi il quadro più probabile è quello di una crescita moderata ma meno omogenea rispetto al recente passato:

Prezzi ancora in aumento, ma in modo selettivo. Sul residenziale ordinario il consenso degli osservatori converge su una crescita nominale dei prezzi a livello nazionale contenuta, intorno al 2-3% annuo, con differenze significative tra mercati maturi in rallentamento e mercati di seconda fascia ancora in accelerazione. Sulle seconde case e sul segmento di pregio, invece, il trend rialzista appare più solido e meno esposto al ciclo del credito;
Politica monetaria da monitorare da vicino. La BCE ha scelto un approccio “riunione per riunione”, legato all’evoluzione dei prezzi energetici e del contesto geopolitico. Per chi valuta operazioni con leva finanziaria, il costo del debito nella seconda metà del 2026 resta una variabile da monitorare con attenzione, più che un dato acquisito;
Milano in fase di attesa. Nonostante le prime sentenze abbiano dato torto alla Procura della Repubblica, da un punto di vista amministrativo la situazione rimane complessa e i procedimenti troppo lunghi e incerti per poter tornare ad attrarre i grandi operatori. Si ritiene sia necessario attendere l’evoluzione delle normative e con tutta probabilità le prossime elezioni comunali nella primavera del 2027 per poter osservare un deciso cambio di passo. Nei prossimi mesi il mercato si concentrerà sulla conclusione delle operazioni già sul mercato e su operazioni meno complesse;
Gli asset alternativi restano il segmento più dinamico. Hospitality, student housing e serviced apartment continuano ad attrarre capitali istituzionali crescenti, sostenuti da fondamentali strutturali — gap di offerta abitativa per studenti, ripresa dei flussi turistici, domanda corporate di soggiorni flessibili — meno legati al ciclo dei tassi rispetto al residenziale tradizionale;
Domanda strutturalmente solida sul residenziale. Il balzo delle intenzioni di acquisto delle famiglie (dal 2,5% all’8,5% su base semestrale) e la crescita delle erogazioni di mutui indicano che la base della domanda resta ampia, un fattore di stabilizzazione per l’intero comparto anche in caso di ulteriori tensioni sui tassi.

Cosa significa per chi investe nel mattone

Per chi guarda al mercato immobiliare italiano con un’ottica di investimento — e non solo di acquisto della prima casa — il quadro del primo semestre 2026 offre alcune indicazioni operative. La polarizzazione tra mercati maturi e mercati emergenti, così come la crescente diversificazione tra residenziale ordinario, seconde case e asset alternativi, rafforza l’importanza della selezione della singola operazione.

Allo stesso tempo, un contesto di tassi meno prevedibili rende ancora più centrale la qualità del vaglio finanziario e urbanistico di ogni iniziativa immobiliare: dalla sostenibilità del piano economico-finanziario alla solidità del titolo edificatorio, fino alla coerenza con gli strumenti urbanistici vigenti — che si tratti di un progetto residenziale, di una riconversione a uso ricettivo o di un intervento destinato allo student housing. Sono proprio questi gli elementi su cui si concentra il lavoro di analisi che precede ogni progetto pubblicato sulla piattaforma di Concrete Investing, a beneficio di chi sceglie di investire nel comparto immobiliare italiano con un approccio informato e diversificato.

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