Torre Milano: l’assoluzione può cambiare le regole del gioco per il mercato immobiliare

Il 16 giugno 2026 il Tribunale di Milano ha pronunciato una sentenza destinata a lasciare il segno. La giudice Paola Braggion ha assolto tutti e otto gli imputati del processo Torre Milano – costruttori, progettisti e funzionari comunali – con la formula che pesa come un macigno sull’impianto accusatorio della Procura: il fatto non costituisce reato.

Un verdetto che arriva in aula tra gli applausi degli imputati, e che risuona ben oltre le mura del Palazzo di Giustizia. Perché Torre Milano non è mai stata solo una questione penale: è diventata il simbolo di quasi quattro anni di incertezza che hanno paralizzato uno dei mercati immobiliari più dinamici d’Europa.

Il contesto: tre anni di blocco su miliardi di investimenti

Per capire la portata della sentenza bisogna ricordare cosa ha rappresentato l’inchiesta urbanistica avviata dalla Procura di Milano a partire dal 2022 e di cui, come Concrete Investing, abbiamo già dato ampia trattazione.
Oltre 150 cantieri finiti sotto la lente della magistratura, decine di procedimenti aperti, sequestri e arresti che hanno trasformato quella che un tempo veniva celebrata come la capitale italiana dell’innovazione immobiliare in una città in stallo con centinaia di iter autorizzativi per operazioni di riqualificazione fermi a causa della paura della firma da parte dei tecnici comunali.

Le stime di Scenari Immobiliari mettono in fila numeri difficili da ignorare: 12 miliardi di investimenti diretti a rischio, 26 miliardi di indotto economico potenzialmente compromessi, e una perdita stimata di circa 100 milioni di euro all’anno per le casse del Comune in oneri di urbanizzazione e contributi costruttivi. Un costo non solo per gli operatori e gli investitori, ma per l’intera città.

Il nodo giuridico era tecnico ma dirimente: la questione della classificazione degli interventi come ristrutturazione edilizia tramite SCIA art. 23 (c.d. Alternativa al Permesso di Costruire), anziché come nuova costruzione e, in certi casi, la richiesta di un Piano Attuativo, una procedura estremamente lunga e complessa, per il solo superamento dei 25 metri di altezza (ovvero un qualsiasi edificio sopra i 7 piani). Una distinzione che la Procura aveva trasformato in accuse di abuso edilizio e lottizzazione abusiva. Il Tribunale, accogliendo la linea difensiva, ha stabilito, dopo un processo durato quasi due anni, che gli imputati avevano operato seguendo le regole allora in vigore e in buona fede, riconoscendo che si trattava di una prassi consolidata e che solo di recente la giurisprudenza ha, in qualche caso, applicato un’interpretazione diversa. 

Ma cosa dice la sentenza agli investitori?

Dal punto di vista di chi investe nel real estate, il verdetto Torre Milano contiene tre messaggi fondamentali.

Il primo riguarda la legittimità del modello di sviluppo. Per anni il cosiddetto “modello Milano” – caratterizzato da operazioni di densificazione verticale e riqualificazione tramite strumenti urbanistici flessibili – è stato additato come il prodotto di un sistema opaco. La sentenza, pur non chiudendo tutti i procedimenti in corso, riafferma che quegli interventi erano conformi alle norme vigenti. Non era un sistema illecito: era un sistema che poi è stato messo in discussione, e su cui si è tentato di applicare retroattivamente una lettura più restrittiva.

Il secondo riguarda la certezza del diritto. Davide Albertini Petroni, Presidente di Confindustria Assoimmobiliare, ha colto immediatamente il punto: la sentenza è “un primo passo verso la risoluzione dell’impasse amministrativa” e richiede ora che la politica riveda il quadro normativo urbanistico per ridare certezza agli operatori. Senza certezza del diritto, nessun investitore – domestico o estero – può prezzare correttamente il rischio regolatorio sulle necessarie operazioni di rigenerazione e sostituzione. E senza una corretta determinazione del rischio, non ci sono operazioni.

Il terzo riguarda il segnale ai capitali internazionali. Milano resta la piazza real estate più attrattiva d’Italia. Ma gli investitori esteri, fondi pan-europei inclusi, hanno cominciato a guardare con crescente cautela a operazioni di sviluppo nella città. La paralisi burocratica, l’incertezza sulla validità dei titoli edilizi rilasciati e il rischio di sequestro avevano alzato il premio di rischio implicito su qualsiasi operazione con esposizione allo sviluppo milanese. 

La sentenza, pur richiedendo la conferma delle motivazioni scritte, allenta quella pressione.

I rischi residui: il capitolo è ancora aperto

Seppur l’assoluzione per tutti gli indagati fornisca certamente un’indicazione importante, non si deve interpretare il verdetto del 16 giugno come la parola fine all’inchiesta urbanistica milanese. Il quadro, infatti, rimane complesso.

I procedimenti paralleli
Dopo Torre Milano, restano almeno tre processi attivi legati agli stessi filoni d’indagine. Il caso di via Fauchè attende sentenza per il prossimo luglio; il Giardino Segreto di Via Lepontina, Scalo House di Via Valtellina, Residenze Lac a Baggio, Viale Papiniano 48, Park Towers e Bosconavigli, tra i noti, sono a stadi procedurali più arretrati. Ciascun caso, seppur apparentemente simile a Torre Milano, ha le sue specificità fattuali, e l’effetto domino della prima assoluzione – per quanto molto probabile – non è automatico.

Le motivazioni della sentenza
La giudice ha 90 giorni di tempo per depositare le motivazioni scritte e sarà quel documento a determinare la reale portata del precedente sugli altri procedimenti. Un ragionamento motivazionale stretto ai fatti specifici di Torre Milano ridurrebbe l’impatto sulle cause parallele. Uno di carattere più sistematico, che dovesse mettere in discussione l’impianto interpretativo della Procura, avrebbe invece effetti molto più ampi e immediati.

Il piano amministrativo, distinto da quello penale
Vale la pena ricordare che l’assoluzione penale non esaurisce il contenzioso in corso sul piano urbanistico-amministrativo. Il caso di via Fauchè, ad esempio, vede il Consiglio di Stato aver dichiarato abusivo l’immobile e il Comune aver ordinato la demolizione (vicenda ancora sub iudice al TAR). Penale e amministrativo viaggiano su binari separati, e la convergenza non è scontata. Certo, interpretazioni divergenti delle medesime leggi dovrebbero imporre una revisione a favore dei cittadini e imprenditori, ma questo non è scontato.

Il rischio politico
La Procura potrebbe impugnare la sentenza in appello. Il sindaco di Milano Giuseppe Sala, pur esprimendo soddisfazione, ha invocato un intervento legislativo parlamentare per chiarire il quadro normativo. Si tratta di un cantiere politico che potrebbe produrre norme più restrittive in futuro, con ricadute sulle pipeline di sviluppo ancora da avviare.

Gli scenari futuri

Al fine di offrire un supporto ai nostri clienti, abbiamo provato a ipotizzare tre scenari (probabile, ottimista e avverso) con diverse implicazioni.

Scenario probabile: uno sblocco graduale
Se le motivazioni della sentenza saranno coerenti con il dispositivo e gli altri processi si chiuderanno in modo analogo, è ragionevole attendersi una progressiva normalizzazione del mercato milanese dello sviluppo residenziale. I cantieri bloccati riprenderanno, il backlog di offerta verrà immesso sul mercato, e la domanda – rimasta sostenuta anche durante gli anni dell’inchiesta – potrà essere soddisfatta. In questo scenario, i prezzi del residenziale nuovo a Milano potrebbero stabilizzarsi dopo il periodo di tensione, con pressioni a forte rialzo nelle zone più penalizzate dallo stallo.

Scenario ottimista: una riforma normativa e rilancio
Se alla sentenza seguisse una riforma organica del quadro urbanistico nazionale – un’ipotesi che sia il Governo sia le associazioni di categoria stanno apertamente sollecitando – il mercato milanese potrebbe beneficiare di un doppio vantaggio: la risoluzione del contenzioso pregresso e un quadro più stabile per le operazioni future. In questo scenario, Milano tornerebbe rapidamente a essere il mercato di riferimento per gli investitori interessati a operazioni di rigenerazione.

Scenario avverso: un’escalation giudiziaria
Se la Procura decidesse di impugnare la sentenza in modo aggressivo, aprire nuove inchieste e nel caso in cui i procedimenti aperti dovessero arrivare a sentenze avverse, l’effetto destabilizzante sarebbe significativo. La probabilità di questo scenario è certamente bassa, ma non può essere esclusa a priori: sarà importante valutare le motivazioni della sentenza.

Il punto di vista di Concrete Investing

La sentenza Torre Milano, prima operazione finanziata per il tramite della nostra piattaforma, ci sembra un punto di svolta nel lungo ciclo di incertezza che ha penalizzato il mercato immobiliare milanese dal 2022 in poi. Non è la fine del percorso, ma è il primo segnale concreto che l’impianto accusatorio della Procura non regge alla prova del dibattimento.

Per gli investitori, il momento attuale presenta una finestra di opportunità interessante: i premi di rischio incorporati nelle operazioni riflettono ancora lo scenario peggiore, mentre le probabilità si stanno spostando verso uno scenario maggiormente positivo. Le operazioni di sviluppo in pipeline, quelle che erano state congelate in attesa degli esiti giudiziari, potrebbero essere ulteriormente valorizzate e beneficiare di uno scenario più stabile.

Ovviamente resta molto elevata l’attenzione alle evoluzioni del mercato in modo da proporre operazioni coerenti con un rapporto rischio/rendimento adeguato: il rischio amministrativo non è scomparso ma si è ridotto. E nella distinzione tra rischio scomparso e rischio ridotto sta tutta la prudenza che questo mercato, in questa fase, ancora richiede.

L’articolo è prodotto a fini informativi e non costituisce consulenza in materia di investimenti. Le informazioni contenute provengono da fonti pubbliche già disponibili alla data di messa online dello stesso.