L’investimento nel settore immobiliare è da sempre considerato uno dei pilastri del patrimonio degli italiani, un settore che, nonostante le fluttuazioni economiche, ha sempre dimostrato solidità e capacità di recupero notevoli, soprattutto dopo la crisi finanziaria del 2008 e la recente pandemia di Covid-19, come dimostrato anche nelle nostre previsioni del mercato immobiliare per il 2024.
In questo contesto, gli investimenti immobiliari, attraverso strumenti come i Real Estate Investment Trust (REIT), rappresentano una via accessibile e vantaggiosa per diversificare il proprio portafoglio.
Cosa sono i REIT?
I REIT sono società che possiedono, gestiscono o finanziano beni immobili che producono reddito, offrendo agli investitori la possibilità di guadagnare dai redditi da locazione senza dover acquistare direttamente proprietà immobiliari.
Questi strumenti sono particolarmente interessanti per chi cerca di investire in immobili con un approccio diversificato e con meno capitale iniziale rispetto all’acquisto diretto di immobili.
In Italia, i REIT sono noti come Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ).
Vantaggi dei REIT
I Real Estate Investment Trust (REIT) offrono vantaggi che li rendono attraenti per gli investitori che desiderano esplorare il settore immobiliare.
Tra questi, i più significativi includono:
Accessibilità
I REIT consentono anche a investitori con capitali limitati di partecipare a investimenti immobiliari di grande valore.
Acquistando azioni di un REIT, si investe indirettamente in una varietà di proprietà immobiliari, senza dover affrontare le complessità e i costi elevati associati all’acquisto diretto di immobili.
Diversificazione
Investire in REIT consente una diversificazione del portafoglio non solo in termini di asset class, spostandosi dai tradizionali investimenti in azioni e obbligazioni verso il settore immobiliare, ma anche all’interno dello stesso settore immobiliare.
I REIT possono possedere una vasta gamma di proprietà, da uffici a centri commerciali, da appartamenti a strutture sanitarie, offrendo agli investitori una copertura ampia su diversi segmenti di mercato.
Reddito Stabile
I REIT sono obbligati a distribuire almeno il 90% del loro reddito imponibile sotto forma di dividendi agli azionisti, garantendo così un flusso di reddito costante.
Liquidità
A differenza dell’investimento diretto in immobili, che può richiedere tempi lunghi per la compravendita, le azioni dei REIT sono negoziate in borsa, offrendo elevata liquidità.
Gli investitori possono acquistare o vendere azioni rapidamente, adattandosi alle proprie esigenze di investimento o rispondendo a cambiamenti nel mercato.
Esposizione a Mercati Immobiliari Globali
Attraverso i REIT, gli investitori hanno l’opportunità di guadagnare esposizione a mercati immobiliari internazionali senza la necessità di una profonda conoscenza locale.
Svantaggi dei REIT
Sebbene i Real Estate Investment Trust (REIT) offrano numerosi vantaggi, è essenziale considerare anche i potenziali svantaggi prima di decidere di investire in questi strumenti.
La comprensione di questi aspetti negativi può aiutare gli investitori a valutare meglio il rischio rispetto al rendimento atteso e a determinare se i REIT si adattano bene alla loro strategia di investimento complessiva.
Volatilità di Mercato
I REIT sono soggetti alla volatilità dei mercati finanziari in quanto negoziati in borsa.
Questo significa che il loro valore può fluttuare significativamente in brevi periodi di tempo a causa di fattori macroeconomici, cambiamenti nei tassi di interesse, o semplicemente variazioni nella percezione degli investitori.
Tale volatilità può non essere adatta a investitori con un basso profilo di tolleranza al rischio o a chi cerca investimenti stabili nel lungo termine.
Sensibilità ai Tassi di Interesse
I REIT possono essere particolarmente sensibili ai cambiamenti nei tassi di interesse.
Un aumento dei tassi può rendere più costoso per i REIT finanziarsi tramite debito, riducendo di conseguenza la loro redditività.
Inoltre, quando i tassi di interesse salgono, gli investimenti alternativi a reddito fisso diventano più attraenti, potenzialmente riducendo la domanda di azioni dei REIT e facendo calare i loro prezzi.
Tassazione dei Dividendi
I dividendi dei REIT possono essere soggetti a una tassazione più elevata rispetto ai dividendi di altre azioni, a seconda della giurisdizione fiscale dell’investitore.
In molti paesi, i dividendi ricevuti dai REIT non beneficiano delle stesse agevolazioni fiscali applicate ai dividendi qualificati, risultando in un onere fiscale maggiore per l’investitore.
Gestione e Costi Operativi
I REIT, essendo gestiti attivamente, incorrono in costi di gestione e operativi che possono erodere i rendimenti per gli azionisti.
Questi costi includono compensi per i gestori, spese amministrative e altri oneri operativi.
È importante valutare l’efficienza operativa di un REIT e come i costi di gestione si confrontano con quelli di altri investimenti immobiliari.
Rischio di Concentrazione
Sebbene i REIT offrano un certo grado di diversificazione, possono anche presentare rischi di concentrazione geografica o settoriale.
Alcuni REIT possono essere esposti principalmente a specifici segmenti del mercato immobiliare (come uffici, centri commerciali o strutture sanitarie) o a specifiche aree geografiche, rendendoli vulnerabili a shock di mercato che colpiscono quei particolari settori o regioni.
Rischio di Leva Finanziaria
I REIT spesso utilizzano il debito per finanziare acquisizioni e sviluppi immobiliari.
Sebbene la leva finanziaria possa aumentare i rendimenti in periodi di bassi tassi di interesse e crescita del mercato immobiliare, può anche amplificare le perdite in periodi di contrazione del mercato o aumento dei tassi.
Un alto livello di indebitamento può quindi rappresentare un rischio significativo in tempi economicamente instabili.
Dipendenza dal Mercato Immobiliare
I REIT sono direttamente legati all’andamento del mercato immobiliare.
Sebbene questo possa essere un vantaggio in tempi di crescita del mercato, può rappresentare uno svantaggio durante i periodi di recessione immobiliare, quando il valore delle proprietà diminuisce e i tassi di occupazione possono calare, influenzando negativamente i rendimenti dei REIT.
Confronto con altri investimenti immobiliari e azioni
Quando si esplorano le opportunità di investimento nel settore immobiliare, è importante considerare le diverse opzioni disponibili e come si confrontano tra loro.
Oltre ai Real Estate Investment Trust (REIT), un’altra modalità di investimento con caratteristiche simili in termini di accesso e vantaggi molto interessanti è l’equity crowdfunding immobiliare.
L’equity crowdfunding permette agli investitori di partecipare direttamente al finanziamento di progetti immobiliari, ottenendo in cambio una quota di proprietà nell’immobile o nel progetto.
Di seguito, esaminiamo le differenze tra REIT ed equity crowdfunding immobiliare.
Accessibilità e Soglia di Ingresso
I REIT offrono un alto grado di accessibilità agli investitori, consentendo loro di acquistare azioni tramite i mercati borsistici con investimenti minimi relativamente bassi.
L’equity crowdfunding immobiliare può avere soglie di ingresso variabili.
Concrete Investing, a seconda del progetto, permette investimenti, a partire da piccole somme, rendendo accessibile alla maggior parte degli investitori l’accesso al servizio.
Liquidità
Uno dei vantaggi chiave dei REIT è la loro liquidità; le azioni dei REIT sono facilmente negoziabili in borsa, permettendo agli investitori di entrare e uscire dall’investimento con relativa facilità.
L’equity crowdfunding immobiliare, invece, è caratterizzato da una liquidità più bassa.
Gli investimenti sono generalmente bloccati per la durata del progetto.
Rendimenti e Rischi
I REIT tendono a offrire rendimenti costanti sotto forma di dividendi, derivanti dai redditi da locazione degli immobili posseduti. Tuttavia, i rendimenti possono essere influenzati dalla volatilità del mercato azionario e dalle condizioni economiche generali. Inoltre, i costi fissi e di personale per la gestione delle strutture possono erodere i rendimenti riducendoli nel tempo.
L’equity crowdfunding immobiliare può offrire rendimenti potenzialmente più elevati, dato che gli investitori guadagnano direttamente dall’apprezzamento dell’immobile.
Tuttavia, questi investimenti comportano anche un rischio maggiore, poiché i rendimenti dipendono dal successo specifico del progetto immobiliare finanziato.
È necessario, pertanto, assicurarsi bene sulle garanzie e tutele sull’investimento e sulla documentazione di avanzamento del progetto fornita man mano che si concludono le varie fasi dello stesso.
Nei progetti in equity crowdfunding proposti da Concrete Investing e arrivati alla exit il ROI medio, ad oggi, è del 19,1% con un IRR del 9,52% e un capitale totale liquidato pari a 26 milioni di euro per un totale di 13 exit realizzate.
Diversificazione e Controllo
Entrambe le modalità di investimento permettono un’ottima diversificazione e controllo del capitale investito.
L’equity crowdfunding immobiliare, offrendo agli investitori la possibilità di selezionare specifici progetti in cui investire, fornisce il massimo controllo sull’allocazione del proprio capitale.
I REIT invece sono bloccati in base alle proprietà possedute dal REIT stesso.
Inoltre, gli investitori di progetti in equity crowdfunding immobiliare hanno accesso a informazioni dettagliate sul progetto a cui sono interessati.
Ciò comporta un forte vantaggio per quel che riguarda la trasparenza rispetto all’investimento nei REIT.
E, in caso di investimento, la piattaforma di crowdfunding, fornisce un dettagliato follow-up periodico sull’avanzamento dei lavori che permette all’investitore di essere sempre aggiornato sullo stato del progetto.
Conclusioni
Sia i REIT che l’equity crowdfunding immobiliare offrono opportunità uniche per gli investitori interessati al settore immobiliare.
I REIT si distinguono per la loro accessibilità, liquidità e capacità di offrire una diversificazione istantanea, rendendoli adatti a chi cerca un investimento più passivo.
L’equity crowdfunding immobiliare può attrarre investitori che cercano un maggiore controllo sui loro investimenti e sono disposti ad accettare livelli di rischio più elevati per potenziali rendimenti più alti.
Inoltre, l’equity crowdfunding nel settore immobiliare, per le sue caratteristiche, si conferma un ottimo strumento di diversificazione del portafoglio in quanto ogni partecipazione è autonoma e non dipende, nei risultati, da altri progetti in crowdfunding.
La scelta tra queste due opzioni dipenderà dalle preferenze individuali, dalla tolleranza al rischio e dagli obiettivi di investimento.
