Milano ha costruito troppo? I dati di una città che si trasforma.

Demolizioni, ricostruzioni, recupero dell’esistente, nuovi servizi e valori immobiliari. Un recente studio del Politecnico di Milano analizza oltre dieci anni di trasformazioni urbane e mette in discussione alcune delle interpretazioni più diffuse sul cosiddetto “modello Milano”.

Milano è probabilmente la città italiana in cui la trasformazione urbana degli ultimi anni è oggi più visibile.

Nuovi edifici convivono con cantieri di rigenerazione, ex aree produttive assumono nuove funzioni, immobili obsoleti vengono demoliti e ricostruiti, interi quartieri cambiano progressivamente volto. Parallelamente, la crescita dei valori immobiliari alimenta un dibattito sempre più intenso sulle conseguenze economiche e sociali di questo processo.

Da qui nasce una domanda apparentemente semplice: Milano sta costruendo troppo?

Uno studio pubblicato nel 2026 da Stefano Salata, ricercatore del Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano, prova a rispondere spostando il confronto dalle percezioni ai dati.

“Beyond the wrecking ball: An empirical assessment of Milan’s densification in contrast with the common narrative” analizza – attraverso strumenti geospaziali – l’evoluzione della città tra il 2012 e il 2024, mettendo in relazione trasformazioni del patrimonio costruito, consumo di suolo, superfici permeabili, infrastrutture ciclabili e valori immobiliari.

Il quadro che emerge è più articolato rispetto alla semplice rappresentazione di una Milano interessata da una continua crescita delle volumetrie. La città, suggeriscono i dati, sta soprattutto trasformando ciò che già esiste.

Una città che cambia senza diventare molto più grande

Uno dei risultati più interessanti della ricerca riguarda la quantità complessiva di costruito.

Tra il 2012 e il 2024 il volume edilizio di Milano è aumentato di circa 1,7 milioni di metri cubi. Considerato isolatamente, potrebbe sembrare un incremento significativo. Rapportato agli oltre 458 milioni di metri cubi già presenti in città, equivale ad una crescita di appena lo 0,37%.

Nello stesso arco temporale sono stati demoliti oltre un milione di metri quadrati e l’impronta complessiva degli edifici al suolo si è ridotta di circa 44.000 metri quadrati, una superficie equivalente a circa 7 campi da calcio regolamentari.

Più che una semplice espansione del costruito, i dati descrivono un processo di sostituzione, recupero e razionalizzazione dello stock immobiliare esistente.

Quando si parla di densificazione, l’immaginario tende a concentrarsi sulle trasformazioni più visibili: torri, grandi cantieri, demolizioni e nuovi complessi residenziali. Lo studio mostra, invece, come una parte rilevante della trasformazione milanese avvenga in maniera molto più diffusa.

Il Prof. Salata utilizza, a questo proposito, il concetto di trasformazione “molecolare”: una moltitudine di interventi distribuiti nel tessuto urbano che, presi singolarmente, possono avere dimensioni limitate, ma che nel loro insieme modificano progressivamente la città.

Dalla torre alla corte: le diverse forme della rigenerazione

Guardata da questa prospettiva, la rigenerazione urbana non identifica un’unica tipologia di progetto. Può significare sostituire un edificio con uno nuovo, recuperare una struttura produttiva, intervenire all’interno del tessuto storico oppure riqualificare un immobile mantenendone l’impianto originario.

Alcune operazioni finanziate negli anni attraverso Concrete Investing permettono di osservare concretamente questa varietà.

Torre Milano, in via Stresa, rappresenta bene l’evoluzione della città: un progetto residenziale verticale, con una torre di 25 piani affiancata da due corpi più bassi. È il tipo di intervento che modifica immediatamente la percezione di un’area e che, proprio per la sua visibilità, tende spesso a identificarsi nell’immaginario collettivo con la trasformazione della città. In realtà l’operazione ha permesso liberare suolo in precedenza totalmente occupato da edifici più bassi, creando suolo verde permeabile a beneficio della collettività.

Washington Building racconta una dinamica diversa: nell’area di Piazza Piemonte, le ex Officine Fratelli Borletti sono state interessate da un progetto di recupero e rifunzionalizzazione che ha combinato ristrutturazione, ingenti bonifiche, demolizioni parziali e conservazione degli elementi architettonici di maggiore valore. In questo caso, la creazione di nuovo valore immobiliare passa dalla capacità di restituire una funzione contemporanea a un patrimonio improduttivo preesistente.

Con Colonne di San Lorenzo-Gate Central, la trasformazione entra in uno dei tessuti storici più riconoscibili di Milano. È un esempio utile per ricordare che la rigenerazione non riguarda soltanto grandi aree dismesse o quartieri in espansione ma può interessare anche porzioni consolidate e centrali della città, dove ogni intervento deve confrontarsi con un contesto urbano già fortemente definito.

Cinque Maggio 4 rappresenta, infine, una modalità ancora diversa: la riqualificazione senza demolizione di un edificio a corte esistente, trasformato in un complesso residenziale di 22 unità. Una forma di intervento più vicina a quella componente “soft” della densificazione descritta nello studio, nella quale la trasformazione avviene lavorando direttamente sul patrimonio costruito.

Sono quattro progetti differenti per dimensione, localizzazione e caratteristiche. Non rappresentano, naturalmente, una verifica delle conclusioni dello studio, che considera Milano nel suo complesso. Aiutano però a rendere tangibile un fenomeno che i dati mostrano chiaramente: la rigenerazione contemporanea può assumere forme molto diverse, ma ha sempre più spesso come materia prima la città già costruita.

Densificare significa necessariamente avere meno spazio?

C’è un secondo risultato della ricerca che merita attenzione.

L’idea di densificazione viene spesso associata a una maggiore pressione sul territorio: più edifici, meno superfici libere, meno spazio per la città pubblica. I dati analizzati da Salata restituiscono ancora una volta un quadro meno lineare.

Tra il 2012 e il 2024 la ricerca rileva un incremento superiore a 6,7 milioni di metri quadrati di superfici verdi permeabili, pari a circa il 22%, e una crescita del 143% della rete di piste ciclabili protette. Rapportando questi dati all’aumento delle volumetrie, lo studio stima circa 4 m² di superficie verde permeabile e 0,16 m² di pista ciclabile protetta per ogni nuovo metro cubo costruito.

Il dato non significa che ogni nuovo progetto immobiliare produca automaticamente queste quantità di verde o infrastrutture. Si tratta di un rapporto calcolato sull’evoluzione complessiva della città e non può quindi essere attribuito ai singoli interventi.

Soprattutto, verde e ciclabilità raccontano soltanto una parte della qualità urbana. Lo stesso studio evidenzia, infatti, che l’analisi non permette di misurare compiutamente l’evoluzione di scuole, servizi sociali, parcheggi e altre attrezzature di quartiere.

Ed è proprio qui che il tema della densificazione diventa più interessante: non conta soltanto quanto si costruisce, ma quanto la città riesce ad accompagnare le trasformazioni immobiliari con infrastrutture e servizi adeguati.

Nuove costruzioni e prezzi delle case: una relazione meno scontata

C’è poi la questione dei valori immobiliari.

Nel periodo analizzato, il valore minimo medio delle quotazioni OMI considerate dallo studio passa da circa 2.131 euro al metro quadrato nel 2012 a 2.961 euro nel 2024, con un incremento del 39%.

Una crescita importante, che rende inevitabile interrogarsi sul rapporto tra attività immobiliare e aumento dei prezzi. Anche in questo caso, però, la relazione appare meno immediata di quanto potrebbe sembrare.

Lo studio mette a confronto il volume delle demolizioni con i valori immobiliari e rileva un coefficiente di determinazione R² pari a 0,05, quindi una relazione statistica molto debole. Anche il confronto tra variazione delle volumetrie legata alle demolizioni e crescita dei prezzi non evidenzia una semplice relazione positiva.

Non significa che una nuova operazione non possa incidere sul valore di uno specifico edificio o di una determinata microzona. I dati OMI utilizzati dalla ricerca sono riferiti ad aree relativamente ampie e lo stesso autore sottolinea che possono non intercettare pienamente variazioni molto localizzate.

Il risultato invita però a evitare una conclusione troppo semplice: l’aumento dei prezzi immobiliari milanesi non può essere spiegato soltanto dalla quantità di edifici demoliti, ricostruiti o trasformati. La formazione del valore dipende da un insieme molto più ampio di fattori.

Ed è probabilmente questo il punto in cui lo studio diventa particolarmente interessante anche per chi guarda alla rigenerazione dal punto di vista dell’investimento.

Quando si analizza un’operazione immobiliare, l’attenzione tende naturalmente a concentrarsi sull’asset: prezzo di acquisizione, caratteristiche del progetto, qualità architettonica, costi di sviluppo, prodotto finale e domanda potenziale. Ma un immobile non è un sistema isolato.

Una parte significativa della sua attrattività dipende da ciò che accade intorno: accessibilità, trasporto pubblico, qualità degli spazi aperti, presenza di servizi, nuove centralità urbane e più in generale dalla traiettoria di trasformazione del quartiere.

Un nuovo parco non modifica soltanto lo spazio pubblico. Una nuova stazione della metropolitana non incide soltanto sui tempi di percorrenza. Una riqualificazione urbana non cambia soltanto l’aspetto di una strada. Tutti questi elementi possono modificare la desiderabilità di un’area e, indirettamente, anche i suoi valori immobiliari.

Lo studio porta questa considerazione fino a un apparente paradosso: gli stessi investimenti pubblici e miglioramenti urbani che aumentano la qualità della città possono contribuire a rendere alcune aree più attrattive e, in determinate condizioni, accompagnare processi di incremento dei valori e gentrificazione.

È importante non trasformare questa osservazione in un rapporto automatico di causa-effetto. La ricerca non dimostra che un parco o una pista ciclabile provochino necessariamente gentrificazione. Mette però in evidenza un principio fondamentale: il valore immobiliare è anche il risultato del contesto urbano nel quale l’immobile è inserito.

Per un investitore, leggere correttamente un progetto richiede anche di comprendere dove sta andando il quartiere.

La rigenerazione come creazione di valore urbano

È qui che il dibattito sulla densificazione supera la semplice contrapposizione tra costruire e non costruire.

Una città come Milano dispone di un patrimonio immobiliare vastissimo, in parte obsoleto, sottoutilizzato o non più adeguato alle esigenze contemporanee. Recuperarlo significa poter rispondere a nuova domanda senza affidarsi esclusivamente all’espansione su suolo libero.

Ma se la trasformazione avviene attraverso migliaia di interventi diffusi, la questione diventa capire come mettere in relazione valore privato e valore urbano.

Lo studio insiste proprio su questo punto. Gli interventi più piccoli possono contribuire alla rigenerazione del patrimonio ma, quando avvengono attraverso modalità dirette, il loro contributo alla realizzazione di nuovi servizi di quartiere può essere meno evidente. Le trasformazioni di maggiore scala possono invece rendere più semplice la realizzazione di opere e dotazioni pubbliche, ma allo stesso tempo concentrare maggiormente investimenti e variazioni di valore.

Tra le indicazioni avanzate dalla ricerca c’è quindi l’idea di graduare maggiormente gli oneri in funzione della dimensione e della tipologia degli interventi e di collegare più direttamente le risorse prodotte dalle trasformazioni immobiliari a strumenti strategici di pianificazione dei quartieri.

L’obiettivo è fare in modo che anche una trasformazione “molecolare”, sommata a molte altre, contribuisca alla costruzione di una città più accessibile, servita e vivibile.

Milano, laboratorio della città che si trasforma dall’interno

Il dato forse più significativo dello studio resta quindi quello da cui siamo partiti: +0,37% di volume costruito in dodici anni.

Un numero molto piccolo rispetto alla dimensione del patrimonio edilizio milanese, dietro al quale si nasconde una trasformazione molto più profonda.

Milano demolisce e ricostruisce. Recupera edifici produttivi. Riqualifica immobili residenziali. Cambia destinazioni d’uso. Interviene nei tessuti storici. Costruisce in verticale. Introduce nuove infrastrutture e modifica progressivamente il rapporto tra spazi costruiti e spazi aperti.

Anche le operazioni finanziate attraverso il nostro portale raccontano, ciascuna a modo proprio, alcune delle possibili manifestazioni di questo processo.

Per chi investe nel real estate, la lezione è particolarmente interessante. Valutare un progetto non significa soltanto comprendere l’immobile di oggi o quello che verrà realizzato domani. Significa comprendere la città che gli sta cambiando intorno.

Ed è forse questa la domanda più utile da porsi guardando al futuro del mercato immobiliare milanese: non semplicemente quanto Milano continuerà a costruire, ma come riuscirà a trasformare la città esistente creando contemporaneamente valore immobiliare e valore urbano.

Fonte: Stefano Salata, “Beyond the wrecking ball: An empirical assessment of Milan’s densification in contrast with the common narrative”, Italian Journal of Planning Practice, Vol. 16, Issue 1, 2026.